A falta de cultura dos brasileiros de prevenção tem causado consequências gravíssimas nas transações imobiliárias.
Infelizmente, ainda temos a mentalidade de deixar acontecer para depois correr atrás do prejuízo. Contudo, essa mentalidade precisa mudar urgentemente, porque correr atrás do prejuízo nunca funcionou e não irá funcionar.
Essa máxima vale para toda e qualquer transação imobiliária realizada sem a consultoria de um Especialista em Direito Imobiliário.
A maioria das pessoas julgam ser “modismo” a análise de risco e, é exatamente por esse motivo que muitas pessoas vêm perdendo suas economias e, em muitos casos uma vida inteira de trabalho, por acharem que o judiciário está disponível para solucionar todos os nossos problemas, posto isto, faço a seguinte pergunta:
Você está preparado para uma longa demanda judicial, sem saber se ao final você terá seu prejuízo ressarcido?
Recentemente, tivemos um julgado do Superior Tribunal de Justiça, que reafirma a importância de uma Due Diligence (análise de risco) feita por um Advogado Especializado em Direito Imobiliário antes de fechar qualquer transação de compra e venda de imóveis, pois a mesma afetará não só as novas transações, mas também as realizadas nos últimos 18 anos.
No processo analisado pelo STJ, um comprador adquiriu seu imóvel de outra pessoa física e não havia nenhum registro de penhora na matrícula do imóvel. Contudo, descobriu-se que a empresa responsável pela construção do imóvel “primeira proprietária”, possuía dívida tributária inscrita na dívida ativa pela Fazenda Nacional antes da primeira venda, decidindo o fisco cobrá-la.
Em resumo, a decisão do STJ considerou que a partir da entrada em vigor da Lei Complementar nº 118, de 9 de fevereiro de 2005, há previsão absoluta de fraude nas transações imobiliárias, e a venda pode ser invalidada, ainda que o comprador tenha adquirido o imóvel de boa-fé, mesmo não havendo restrições (hipotecas, penhoras, dentre outras) na matrícula do imóvel, mas exista dívida ativa junto ao Município, Estado ou União, de pessoas físicas ou jurídicas (vendedor).
A referida decisão refletirá em todas as transações realizadas após a entrada em vigor da lei supramencionada e não apenas nas novas, reforçando que não mais existirá o princípio da boa-fé nas transações, porque o comprador deve investigar minuciosamente não só o vendedor, mas todos os proprietários anteriores desse imóvel e obter as certidões negativas de débitos de todos.
O ditado “não confie nem na própria sombra” nunca fez tanto sentido não é mesmo?
Por outro lado, quem adquiriu imóvel após 2005 e não adotou todas as cautelas e o vendedor já estava inscrito na dívida ativa à época da transação, o fisco pode entender pela invalidação da venda para que seja ressarcido.
Importante deixar claro, que a Lei Complementar nº 118, prevê desde sua entrada em vigor – lá em 2005 – que sejam consideradas fraudulentas as vendas de bens do devedor que ocorram posteriores a inscrição do crédito tributário na dívida ativa.
Portanto, não basta a análise superficial da matrícula do imóvel, ainda que ela esteja isenta de restrições (penhoras, hipotecas etc.) será necessária uma análise minuciosa da vida dos ex-proprietários.
A prevenção será sempre a melhor solução. Não arrisque suas economias. Check antes!
